党的二十届三中全会提出“允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用”。如何真正盘活利用闲置宅基地，既是党中央“稳慎推进农村宅基地制度改革试点”工作的重要深化方向，也是适应城市化进程加快、推动城乡高质量发展和土地要素流通增值的应有之义。第三次全国国土调查数据显示，我国农村宅基地面积约为32903万亩，但仅有约11.74%的宅基地进行了使用权流转。宅基地闲置造成土地资源严重浪费，已成制约城乡一体化发展的重大瓶颈。积极破解难题，亟需“改革牵引—治理有效—技术支撑”三位一体协同推进，创新制度设计，着力分类施策，强化技术赋能，有效激发宅基地使用权流转的内生动力。
一、改革赋能：破除制度壁垒，畅通要素流通
当前，闲置宅基地流转利用面临三大核心矛盾：一是产权界定模糊，资格权与使用权分离尚处试点状态，非试点区流转纠纷频发；二是使用权流转渠道不畅，交易平台分散、评估标准缺失，制约资源有效配置；三是收益分配机制不健全，农户权益保障不足，村集体与市场主体利益联结松散。为此，需以政策制度创新为突破口，聚焦产权明晰、流转畅通、分配公平三大目标，构建“赋权—活权—保权”的制度闭环，打通宅基地资源盘活利用的关键堵点。
一是要细化宅基地“三权分置”操作规范。依据《土地管理法》及现有试点经验，建议由省级自然资源厅牵头制定宅基地资格权认定与使用权流转等实施细则，明确资格权人身份认定标准及使用权流转程序。适当放宽流转范围，允许在县域内集体经济组织成员间转让使用权，试点跨镇域流转。同步建立纠纷调解机制，由县级农业农村部门设立宅基地调节窗口，确保权属争议快速化解。
二是要完善省级产权交易服务体系。整合现有农村产权交易中心，建成省域统筹的宅基地使用权交易平台，提供信息发布、在线竞价、合同备案等标准化服务。联合省级农村信用社开发“宅基贷”金融产品，商定允许宅基地使用权抵押贷款的最高额度，建立省域统筹的财政风险补偿基金，按贷款金额的一定比例补贴金融机构；委托第三方机构每年更新地价图谱，按期对闲置宅基地进行估值，确保交易定价科学合理。
三是要完善收益分配机制。开发省—县两级联动的宅基地收益监管系统，既要实现资金流向实时追踪，又要对高额流转金征收调节金，专项用于保障低收入农户权益，确保各方主体利益共享。可在基层政府主导下探索“保底收益+增值分红”的分配模式，明确农户、村集体、社会资本等各方权益比例，稳定宅基地流转主体的市场预期，提高农户宅基地流转意愿，形成可持续发展的利益联结机制。
二、治理赋能：推进分类施策，重构空间价值
闲置宅基地盘活利用需破解“区位差异与资源错配”的结构性矛盾。当前，我国宅基地闲置问题呈现显著的区域分化特征：近郊村受城市辐射却缺乏产业支撑，远郊村生态资源丰富但开发动力不足，城中村则面临产权复杂与规划失序的双重挑战。针对不同区位特征，应因地制宜探索差异化盘活路径，形成“城中村有机更新、近郊村产城融合、远郊村生态赋能”的三维治理模式。
一是在城中村需采取“产权界定+空间提质”双轮驱动策略。针对城中村产权复杂、违建密集的现象，推进宅基地确权颁证全覆盖，通过空间重构和优化功能布局以节约集约利用闲置宅基地，补短板嵌入城市社区，力促宜居宜业和美发展。实践中可以通过“微改造+功能置换”模式，将闲置宅基地转化为社区服务中心、保障性租赁住房等公共空间。
二是在近郊村通过产城融合激活要素价值。紧邻城市的城郊村具有区位优势和政策红利，应着力推动宅基地功能转型。这类村庄可通过城乡产业联动，利用宅基地承接仓储物流、科创孵化等生产性产业，适当发展文旅康养、长租公寓等产业，吸纳城市外溢人口，配套完善的医疗、教育设施以提升宜居性。实践中需建立“一村一策”产业培育机制，通过多元化投资模式引入社会资本参与基础设施建设，形成可持续发展的产城融合生态。
三是远郊村要通过生态赋能释放绿色效益。针对生态环境优越但区位条件欠佳的远郊村，可探索生态产品价值实现路径，通过建立区域性生态补偿机制，将闲置宅基地与生态资源开发相结合，利用碳汇交易、生态旅游等业态，将生态优势转化为经济价值。关键是要建立稳定的价值转化渠道，积极试点建设生态敏感区专项基金，创新“生态移民”补偿机制，引导原住民参与绿色发展进程。
三、技术赋能：构建数字生态，提升配置效能
传统治理模式面临数据孤岛严重、动态监管缺位、服务效率低下等突出问题。现阶段针对宅基地的信息数据库建设仍存在短板，表现为平台缺失、数据滞后、信息失真等问题。亟需以省级数字化改革为契机，整合现有政务资源，构建“一库一平台一终端”的数字化治理体系，实现宅基地全周期精准管理、全流程透明交易、全要素智能监管，为制度创新提供坚实技术支撑。
一是建设省级宅基地信息管理平台。通过整合自然资源、住建、农业农村等部门的数据，建设省域农村宅基地“一户一码”数据库，关联不动产权证、规划许可等信息，实现域内宅基地信息的数据动态更新。可开发闲置预警模块，对连续闲置超过一定年限的宅基地自动标记并推送至镇级管理员，在基层项目引入时重点考虑流转开发。
二是优化线上交易服务平台。在政务服务APP增设宅基地交易专区，提供在线评估、电子签约、税费缴纳等一站式服务，与户籍、金融机构等部门实现信息互通，既能压缩宅基地使用权流转交易资格审查时间，又能通过增加市场可见度来促进流转交易量。该服务平台同时集成挂牌交易、竞价撮合、合同备案等功能，保障交易资金安全，降低农户对宅基地使用权的风险问题，提升交易透明度和安全性。
三是强化智能监管能力建设。可利用遥感技术重点监控城郊结合部、景区周边等违建高发区域，系统自动识别，生成违建处置建议，并推送执法部门，保障流转合法合规。在基层政府官网开通宅基地盘活专项模块，支持村民扫码查询项目进展、在线投诉违规操作，实时查看、监督宅基地使用权流转动态。在县域层面定期发布宅基地流转利用实时状况，形成数字化驱动的闭环管理机制。
在新型城镇化与乡村振兴战略交汇下，破解宅基地闲置难题既是释放土地要素潜力、优化城乡空间格局的经济命题，更是实现农民财产权益、促进共同富裕的社会命题。要以产权明晰、流转畅通、分配公平的制度创新链条，破除城乡要素流动的体制机制壁垒；探寻差异化施策路径，精准回应区域资源禀赋与发展诉求；依托数字化治理平台、智能监管体系、全周期服务模式的技术支撑，重塑宅基地资源高效配置的治理范式。三者相互赋能、深度融合，既为“沉睡资源”注入市场活力，也为城乡融合发展贡献可复制可推广的实践样本。未来，需以系统思维持续深化改革，推动政策工具、市场机制与技术手段的迭代升级，将宅基地盘活利用从资源重组升维到城乡价值共创，为构建工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型城乡关系提供坚实支撑。（本文系国家社科基金一般项目“共享发展权视域下宅基地适度放活的增值收益分配机制研究（21BJY230）”和湖南省大学生创新创业训练计划项目“发展权视角下闲置宅基地盘活利用：以长沙市郊为例（S202310554049）”的阶段性成果）（供稿人：湖南工商大学公共管理与人文地理学院 雷籽帆 罗湖平）
